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2013 2014 대한민국 부동산

치솟는 전셋값, 내 집 마련의 적기인가

가장 위험한 수치의 함정

제아무리 객관적인 데이터를 근거로 한 예측이더라도 본질적으로는 인간의 예측 불가능성을 극복할 수는 없다. 시장의 주인은 인간이란 점을 명심해야 한다. 시장은 심리와 연관돼 있기 때문이다. 심리는 수요·공급 데이터나 인구율의 변화, 주택 가격 등과 같은 수치로만 증명할 수 없다. 인간이 다음에 어떤 행동을 할 수 있을지를 계량화할 수 없다는 것은 결국 지금처럼 불확실성이 커진 상황에서 주택 시장을 전망할 때 시사하는 바가 크다. 요컨대 계량적인 수치를 제시하는 부동산 전망 자료를 맹신하지 말고 참고 자료로만 받아들이라는 점을 분명히 해 두고 싶다.

지금은 앞으로의 일을 내다보는 전망보다는 현재의 상황을 있는 그대로 인식하고 어떻게 투자해야 돈을 잃지 않을 수 있을까로 접근하는 것이 성공 투자에 근접할 수 있는 길이라고 믿는다. 다시 말하면 우리를 현혹하는 수많은 왜곡된 정보에 휘둘리지 않고 좀 더 냉정하게 볼 수 있는 눈을 가지는 것이 중요하다는 의미다. 이것은 아무것도 하지 말라는 것과는 전혀 다른 이야기다. 잃지 않는 투자는 투자의 대가들이 신념으로 삼는 소중한 격언이니 각자의 철학에 각인시켜 두길 바란다.

투심에 유념하라

주택 시장에 영향을 끼치는 중요 요소 중 하나는 심리다. 즉 투자 심리(투심)를 꼽을 수 있다. 투심은 명확하게 드러나는 객관적 근거를 가지고 움직이기도 하지만 "많이 올랐으니까" 하는 단순한 심리에 영향을 받을 때도 적지 않다. 지금 주택 시장이 그런 상황으로 보인다.

결론적으로 집값은 당분간 횡보 내지 약세를 이어갈 가능성이 높다. 경제 성장과 괴리를 보여 온 주택 가격이 사실상 첫 조정 국면을 겪고 있고, 적절한 조정이 끝날 시점은 경기가 의미 있는 반등을 보일 때 가능할 것이다. 앞으로 경기가 좋아질 것으로 보는 시각이 점점 많아지고 실제 경제 지표가 개선되고 있음을 연속적으로 보여주면 주택 시장의 투심은 변하고, 그제야 각종 지표들이 시장 전망 자료에 비로소 유용하게 쓰일 것이다. 다만 주택 가격이 상승 반전하더라도 과거와 같은 가파른 오름세를 보일 가능성은 희박하다. 개발도상국도 아닌 우리나라가 연 7% 이상 경제 성장률을 기록하는 불가사의한 일이 발생하지 않는 한 선진국형 저성장 국면을 지속할 테니, 반등이 오더라도 전체적으로 완만한 우상향 곡선을 그릴 가능성이 높다. 더구나 아파트 일변도였던 주택 시장의 패러다임이 다양한 주거 형태로 변화하는 시기와 맞물리고 있다는 것도 주택시장을 전망할 때 중요한 고려 사항이다. 코스피지수가 상승해도 그 안에는 소위 종목 간 차별화 현상이 나타나듯 입지와 주택 형태별로 가격 흐름이 달리 나타날 수 있다. 그러므로 예전처럼 아파트 매입을 위해 과도한 레버리지(차입)를 일으키는 방식의 부동산 투자는 조심스럽게 접근해야 한다.

뉴타운 출구가 열린다

개발 포기만이 답인가

부동산 경기 침체가 장기화되면서 뉴타운, 재개발, 재건축 사업의 명암도 명확히 갈리고 있다. 뉴타운 출구전략이 발표되고 실태 조사가 본격화되면서 사업포기를 선언하는 사업장도 속속 나타나는 추세다.

그렇다고 뉴타운·정비 사업을 포기해야만 할까. 물론 앞으로 부동산 시장 전망이 불투명하다는 점에서 무조건 재개발해 입주를 하면 재산 증식이 가능하다는 주장은 위험하긴 하다. 하지만 실태 조사 결과 사업성이 있다고 판단될 경우 개발 포기에 따른 주택 노후화와 슬럼화, 부족한 인프라 등으로 인한 자산 잠식 효과보다는 사업 추진에 따른 기대 효과가 더 크다는 것은 분명하다.

또한 뉴타운·정비 사업을 포기하면 실제로 사업에 적극적이었던 이들의 손해는 막심하다. 당장 부동산 가격 하락은 피할 수 없으며 적게는 수천만 원에서 많게는 수백억 원에 달하는 매몰 비용도 큰 부담이다. 막상 사업이 취소되면 파산하는 투자자들도 상당수 나타날 것이다. 이러한 점까지 감안한다면 객관적인 정보를 토대로 한 분석에 따라 사업성이 있다고 판단될 경우 사업 포기보다는 사업 지속이 더욱 현명한 판단일 수 있다. 만일 사업을 지속하기로 했다면 부족한 사업성을 보충하기 위해 현재의 부동산 시장 상황에 맞도록 계획을 수정해야 한다. 분양이 잘 안 되는 대형 평형을 줄이는 대신 수요자들의 인기가 높은 중소형의 비율을 높이는 다운사이징(Downsizing)도 좋은 대안이 된다.

전문가들은 최근 실수요자들이 중소형을 선호하는 데다, 추가 부담금 증가에 대해 조합원들이 부담을 느끼면서 이러한 다운사이징 추세는 지속될 것으로 본다. 주거 복지 차원에서도 소형 주택 확대라는 정책 목표에 서울시와 함께 국토해양부가 공감하는 점도 긍정적이다. 시장의 소형 선호 현상을 반영하면서 조합원들의 부담도 더는 일석이조의 효과가 있다는 점에서 사업성 문제로 뉴타운 정비 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 구역들은 이러한 다운사이징 전략을 참고해야 한다.

넘쳐나는 신도시

엘리트 집단의 수도권 엑소더스

최근 몇 년간 지속된 지방 부동산 시장의 활황세는 오랜 기간 주택 공급이 서울 등 수도권에 집중됐던 것에 대한 반작용으로 봐야 한다는 것이 중론이다. 하지만 일부 전문가들은 최근 세종시와 지방 혁신도시 건설이 본격화되면서 공기업이나 공무원 등 이른바 파워 엘리트 집단의 지방 이동 현상도 영향을 준다고 주장한다.

파워엘리트의 지방 분산이 지방 부동산 시장에 직접적인 영향을 미치지 못하더라도 이미 지방 부동산 시장의 수도권 탈 동조화는 이미 시작됐고 집값 상승률은 서울 등 수도권을 추월한 지 오래다. 앞으로 서울 등 수도권 인구는 점차 줄어들 것이고 실제로 지방엔 서울 등 수도권에 거주하던 엘리트 집단이 모여들 것이다. 더 이상 지방 부동산 시장이 서울 등 수도권보다 쌀 이유가 사라지고 있다는 점은 분명하다.

문제는 지붕 부동산 시장에 열기가 끓어오르자 부작용도 속출하고 있다는 점이다. 앞서 2011년 최고 74 대 1의 경쟁률을 기록한 부산 명륜 아이파크는 일명 점프통장 유입으로 프리미엄이 4000만 원까지 뛰었다. 점프통장은 기획부동산처럼 큰손들이 가점이 높은 1순위 청약 통장을 웃돈을 주고 무더기로 산 뒤 목 좋은 아파트 분양 단지에 대거 청약, 분양권을 받아 프리미엄을 붙여서 파는 것으로, 청약 통장 불법 매매 형태다.

분양 시장 열기는 점차 수그러들고 있다. 이미 오를 만큼 오른 상태에서 추가적인 상승 여력이 부족한 상황인 데다가 이러한 불법에 따른 부작용이 이미 시장 가격에 반영되기 시작했다. 실제로 5대 광역시 주택 매매가 상승세가 둔화되고 주택 거래량이 감소하고 있다. 국내·외적 경기 침체와 집값 상승에 대한 자본 이득 기대까지 낮아지면서 주택을 구매하려는 심리가 위축되었기 때문이다.

물론 많은 전문가들은 최근 일련의 위험 신호는 일시적인 공급 과잉에 따른 것일 뿐 아직까지는 지방 부동산 시장이 서울 등 수도권처럼 급격한 위축을 겪지는 않을 것으로 본다. 행정 부처를 비롯한 공기업 지방 이전이 본격화되고 뒤이어 일반 기업들의 이전 수요까지 겹치면 꾸준한 상승세가 이어질 것이라는 낙관론이다.

지방 분권과 균형 개발의 기조가 달라지지 않는다는 점도 이러한 낙관론에 힘을 싣는다. 다만 장밋빛 전망만을 근거로 한 묻지 마 투자는 오히려 독이 될 수 있음을 명심하고 자그마한 위기 신호에도 주의를 기울일 줄 아는 여유와 신중함이 필요하다.

아파트의 종말이 온다

우려 아닌 현실, 아파트 슬럼화

아파트를 통한 부의 축적으로 계층 상승을 이뤘던 신화는 아파트를 전 국민적인 욕망의 대상으로 떠오르게 했다. 그러나 2008년 리먼브러더스 파산 사태 이후 상황은 달라졌다. 급격한 부동산 가격 급락 등으로 부의 축적 기능이 사라지기 시작한 것이 결정적이다. 아파트의 가치는 결코 하락하지 않는다는 믿음이 붕괴되면서 투자 매력은 급격히 떨어졌다. 인구와 가구 구조가 급변하고 있고 경제가 장기 침체 국면에 들어가고 있다는 인식이 빠르게 확산되고 있다. 그 사이 아파트는 천덕꾸러기가 되고 말았다.

경매 법정엔 대출 원리금 상환을 하지 못해 경매에 부쳐진 집들이 헐값으로 널려 있다. 산업 고도성장 시기에 아파트를 대량으로 공급하며 성장했던 건설 기업들도 위기에 처했다. 공급하는 아파트마다 미분양이 속출했고 재건축 사업은 수익성이 급락하면서 중견 주택 건설기업들은 유동성 위기를 겪으며 무너져가고 있다.

미분양에서 허우적대고 있는 건설 기업은 국가 경제에 위험 요소가 된 지 오래다. 전 국토와 도시의 아파트화가 급속도로 진행된 이후 사건이 흐르면서 노후 아파트들이 늘고 있는 점도 문제이다. 노후 아파트들을 제때 정비하지 않으면 많은 전문가들이 우려하는 대로 슬럼화를 피할 수 없게 된다.

1∼2인 가구 증가와 저출산 등 우리나라의 인구 구조가 바뀌고 있다는 점도 아파트 공화국의 위기를 가늠케 한다. 통계청에 따르면 1995∼2010년 사이 주택은 511만 가구(53.4%)가 증가한 데 반해 전체 가구 수는 438만 가구(33.8%), 인구는 397만 명(8.9%) 증가에 그쳤다. 근본적으로 집을 필요로 하는 수요가 예전처럼 많지 않다는 이야기이다.

아파트는 기본적으로 좁은 땅덩어리에 많은 인구를 수용하기 위한 시설이다. 하지만 2030년 이후 인구가 감소세로 돌아설 것이라는 게 전문가들의 예측이다. 결국 주택 수요 감소의 직격탄을 맞을 수밖에 없는 아파트는 더 이상 주거의 중심이 될 수 없다. 신도시 중대형 아파트 미분양 사태는 이러한 아파트 위기의 전조로 봐야 한다는 분석이 나오는 이유이다.

주거 효율성과 편리성 측면에서 여전히 아파트의 가치는 단독주택은 물론 다세대, 다가구 등보다 월등하다. 따라서 아파트라는 주거 형태가 완전히 사라질 것이라는 차원의 아파트 종말론은 과도한 비관론이다. 단지 모든 사람들이 아파트만 바라보고, 아파트에 거주하기 위해 전력 질주할 필요가 점차 줄어들고 있다는 전제 아래에서 아파트 투기의 종말을 예측하고 준비해야 한다는 것이다.

아파트만 바라보면서 일생을 투자하며 삶의 질을 포기할 것인가를 심각하게 고민할 시기가 도래하고 있다.

보금자리주택의 역습

반값 아파트의 폐단

보금자리주택은 이명박 정부가 공약으로 내세웠던 반값 아파트를 실현하기 위해 추진된 사업이다. 기존 공공 임대 주택과 더불어 시세의 50% 수준으로 책정한 일반 분양 물량을 섞은 것이다. 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들에게 싼 아파트를 공급하겠다는 것이 당초 취지였다. 보금자리주택은 민간의 아파트 공급에 직격탄으로 작용했다. 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 저렴한 땅에 아파트를 짓다 보니 도심지에 택지를 매입해야 하는 일반 민간 기업보다 저렴한 가격으로 공급이 가능해진 것이다. 민간 업체들로선 가격경쟁이 불가능해져 개점 휴업하거나 미분양 아파트의 속출을 손 놓고 볼 수밖에 없다는 불만이 증폭되고 있다.

서민의 주거 불안을 해소하는 데 보금자리주택이 효과를 거뒀다고 평가하기엔 인색할 수밖에 없다. 우선 서민 주거 안정을 위한 공공 임대 주택 공급 효과가 미진하다. 수도권의 경우 개발 제한 구역을 해제해 추진되는 보금자리주택 사업은 서민 주거 안정에 기여하는 장기 공공 임대 주택 공급보다는 분양 주택 공급 위주로 진행되고 있다. 이마저도 미분양이 발생하자 정부는 전매 제한과 거주 의무 기간마저 완화했다.

보금자리주택 사업은 서민 주거 안정을 위해 장기 공공 주택 위주로 공급되어야 하므로 관련 법 개정으로 공공 임대 주택 확대를 법제화해야 한다는 주장이 정치권과 시민사회에서 제기되고 있다. 그래야 서민의 주거 안정을 목적으로 한 보금자리주택의 취지를 살릴 수 있다.

신혼부부·생애최초·노부모·특별공급을 노리라

결혼을 앞둔 예비부부라면 신혼부부 특별공급과 생애 최초 특별공급에 관심을 둘 필요가 있다. 정부는 생애 최초·신혼부부·노부모·3자녀 등 보금자리주택 특별공급에서 유형별로 청약 미달 또는 경쟁이 발생할 경우 공급 물량을 탄력적으로 조정하는 방안을 마련하고 있다.

예컨대 노부모 특별공급 유형에서 총 20가구가 미달되면 이 물량을 경쟁이 붙은 신혼부부·생애 최초 특별공급에 추가로 고르게 나눠 배정된다. 보금자리주택 특별공급은 신혼부부, 3자녀, 노부모, 생애 최초, 기타의 5가지 유형으로 나뉘어 있으며 각각의 대상자로부터 청약을 받는다. 이 제도가 시행되면 특별공급 미달 분량을 일반 분양하기 전에 당첨자 경쟁이 있는 특별공급 대상자에게 우선 공급, 특별공급 대상자의 당첨확률이 높아질 수 있다. 최근 노부모와 기타 특별공급은 대상자가 적어 미달이 종종 나타나는 데 반해 수요층이 두터운 신혼부부와 생애 최초 특별공급은 경쟁률이 높다.

신혼부부 특별공급의 청약 자격은 사전예약 입주자 모집공고일 현재 혼인 기간 5년 이내이면서 그 기간에 출산(임신도 포함)해 자녀가 있는 무주택 세대주여야 한다. 주택 청약저축에 가입해 6개월이 지나고 매월 약정 납입일에 월 납입금을 6회 이상 납입해야 하며, 전년도 도시 근로자 가구당 월 평균 소득 이하이어야 한다. 생애 최초 특별공급도 세대의 월평균 소득이 전년도 도시 근로자 가구당 월평균 소득보다 낮아야 하는 것은 신혼부부 특별공급과 같으나 청약저축 1순위로서 저축액이(선납 포함) 600만 원 이상이어야 한다는 점은 신혼부부 특별공급과는 차이가 난다. 청약저축 1순위는 청약저축에 가입해 2년이 지나고 매월 약정 납입일에 월 납입금을 24회 이상 납부해야 한다. 신혼부부 특별공급과 생애 최초 특별공급은 소득 제한이 있으므로 본인이 도시 근로자 가구당 월평균 소득 대비 높은지 낮은지를 먼저 점검하는 것이 포인트다.

재건축이 답인가

추가 부담금을 주의하라

재개발·재건축의 사업성을 판단하는 가장 중요한 기준 중 하나는 추가 부담금이다. 현재 조합원이 살고 있는 집의 가치와 재개발·재건축을 통해 신축되는 아파트의 가치를 비교해 부족한 가치만큼 조합원이 부담해야 하는 것이 추가 부담금이다. 간단하게 정의하면, 전용면적 59㎡짜리(종전가치 3억 원)아파트를 보유하고 있는 조합원이 재건축을 통해 전용면적 84㎡(종후가치 5억 원) 아파트로 들어간다고 가정할 경우, 이 조합원은 2억 원을 추가 부담금으로 내야 한다.

종전가치는 관리 처분 단계에서 감정 평가 금액을 바탕으로 매겨지고 종후가치는 분양가를 산정하면 나온다. 즉 정확한 추가 부담금은 이러한 종전·후가치가 확실해지는 관리 처분 단계에서 확정된다. 조합 등 사업추진 주체측은 재개발과 재건축을 막론하고, 최대한 본인들에게 유리하게 추가 부담금을 추정하고 있다. 특히 사업 초기 단계에 있는 사업장의 경우 추가 부담금 규모를 최대한 낮추려 한다. 그래야 조합원들을 설득하는 데 유리하기 때문이다.

재개발·재건축 투자자 입장에선 추가 부담금을 예상할 때 다양한 변수들을 고려해야 한다. 일단 현재 추진위나 조합이 공개한 추가 부담금은 단순한 추정치로 참고용으로만 사용해야 한다. 여기엔 사업 기간 중 소요되는 각종 비용과 사업 기간 지연과 그에 따른 추가 비용 등은 빠져 있기 때문이다. 이러한 것들까지 감안하면 현재는 환급금을 받을 수 있다는 계산이 나올 수 있어도 실제 입주 시엔 추가 부담금을 내야할 수도 있다.

다만 아파트의 경우 단독주택 재건축과는 조금 다르다. 단독주택은 거래도 많지 않은데다 공시지가와 시세가 큰 차이를 보이는 경우가 많은 반면 아파트의 경우 공시지가가 많이 현실화돼 시세를 많이 반영하고 있고 재건축 투자처로 오랜 기간 관심을 받아왔기에 추정 권리가액과 실제 관리처분 시 권리가액의 차이가 크지 않다.

그렇다 보니 아파트 재건축의 경우 사업추진이 오래된 곳일수록 투자수익성은 떨어진다. 이미 이런 변수가 아파트 값에 대부분 반영되어 있기 때문이다. 추가 부담금도 어느 정도 신뢰할 수 있는 수준에서 추정되고 있다. 이런 이유로 아파트의 경우, 시세가 추정 권리가액보다 낮다면 매입 시 수익성이 있다고 볼 수 있다는 게 전문가들의 설명이다. 여기서 중요한 것은 인근 아파트의 시세 흐름이다.

최근처럼 부동산 경기 전망이 불투명한 상황에서 재개발·재건축에 투자하는 것은 도박에 가깝다. 재개발·재건축 수익성 분석의 모든 요소가 아직 현실화되지 않은 미래 가치이기 때문이다. 그나마 예측 가능한 것이 추가 부담금이니, 재개발·재건축에 투자해 수익을 얻으려면 추가 부담금 분석에 공을 들여야 한다.

수익형 부동산의 허와 실

땅값만 올린 도시형 생활주택

도시형 생활주택이나 오피스텔 같은 수익형 부동산들이 낮은 예상 수익률을 거둘 수밖에 없는 이유는 토지의 매입비용이 올라가기 때문이다. 토지 매입비용이 커져 분양가가 올라갈 수밖에 없고 수익률이 떨어지는 분양자들이 월세를 높여 받는 악순환으로 이어진다. 과잉 공급이 이뤄지면 월세가 낮아지겠지만 그럴 경우 분양자들의 피해로 전가되는 건 자명하다.

그런데 주택 가격이 점점 내려가는 와중에서도 토지 가격이 상승세를 보이고 있는 현상이 유지되고 있다. 최근 만난 임대 사업 관계자로부터 이와 관련된 의미심장한 말을 들었다. 사업 시행자들이 정부 지원에 힘입어 도시형 생활주택을 짓기 위해 땅 주인들과 경쟁적으로 협상하다 보니 토지 가격을 높여 부를 수밖에 없고 지가 상승만 유발시켰다는 것이 관계자의 귀띔이다.

도시형 생활주택의 문제점을 살펴보자. 당초 국토해양부는 치솟는 전셋값이 서민 주거 안정을 크게 위협하자 도시형 생활주택을 해결사로 내세웠다. 그러나 결혼을 앞둔 예비부부들이나 3∼4인 가구를 중심으로 한 전세난과는 동떨어진 원룸 형태의 도시형 생활주택을 해법으로 내세운 것 자체가 현실을 제대로 판단하지 못했음을 단적으로 보여준다. 전체 도시형 생활주택 중 원룸 형태가 89.8%(2011년 기준)를 차지하자 정부도 뒤늦게 투룸 형태의 건설을 유도하는 쪽으로 개선안을 내놓기도 했다. 주차 문제는 도시형 생활주택의 아킬레스건이다. 정부가 도시형 생활주택 건설을 촉진하기 위해 주차장 기준을 완화하면서 주변 주거환경까지 악화시키는 폐단이 일어났다. 도시형 생활주택에 투자하려 한다면, 수익률에다 가구당 주차대수를 얼마나 확보하고 있는지 반드시 살펴보라.

각종 규제 완화를 통해 도시형 생활주택이 무더기로 공급되면서 난개발을 야기하는 문제로 심각하다. 도시형 생활주택이 과도하게 들어서면 노후도 등 재개발 정비구역 지정 요건을 충족하지 못해 사업이 좌초되거나 장기적인 도시 계획의 발목을 잡을 공산이 크다는 게 전문가들의 우려다.

도시형 생활주택의 문제점이 불거지면서 최근 대안으로 준비되는 것 중 하나가 토지 임대부 임대 주택이다. 민간 사업자들이 3∼4인 거주 중심의 임대 주택을 공급하는 것으로, 중요한 건 토지주에게 땅을 장기간 빌려 주택을 짓는 대신 땅 주인에게는 매일 임대 수익 중 일부를 지급하는 구조이다.  거금을 들여 땅을 매입하지 않기 때문에 월세가 좀 낮아질 수 있고 임대 사업 투자자들의 수익도 양호해질 수 있다. 다만 우리나라 땅주인들은 개발 사업자들에게 목돈을 받고 파는 구조에 길들여져 있어 토지 장기 대여에 거부감을 갖고 있을 수 있다. 대신 땅 주인으로부터 장기간 토지를 빌려 쓰고 수익을 주기로 약속하는 구조이므로 보험 가입 등을 통한 계약의 신용도를 높이고 토지주가 사망할 경우 상속세를 감면해 주는 등 인센티브를 주는 방안 등이 논의되고 있다.

세제 혜택 해부? 청진기 대면 진단 나온다

계속 늘어만 가는 형평성 논란

2012년 미분양 주택에 대한 양도세 면세와 취득세 인하 조치가 시행될 것이란 발표가 있은 직후의 일이다. 다주택자 가운데 당초 분양가대로 취득한 정상 계약자들이나 대책 시행 전 미분양을 취득한 계약자의 경우 수천만 원대의 세제 혜택을 받을 수 없게 돼 반발이 일어났다.

물론 부동산 시장 침체가 장기화되고 있는 상황에서 미분양 아파트를 매입해 양도 차익을 얻는다는 보장이 없지만 이런 논란은 끊임없이 반복된다. 세금 감면을 통해 주택 시장 하락을 막고 상승 반전시키겠다는 정책을 구사하면 수혜 대상이 1차적으로 다주택자란 점에서 부의 불평등을 가중시킬 위험 요인을 안고 있는데다 양극화로 시달리는 국민 정서에 반한다는 부작용이 필연적으로 따를 수밖에 없다.

이 때문에 집값의 건전한 조정마저 못 견디는 정부의 조급증이 빚어낸 결과라는 비판이 나온다. 우리나라의 주택 가격은 서울과 수도권 일부 지역의 아파트나 주상복합을 제외하면 크게 하락한 것도 아니다. 실물경기를 반영하지 못해 생긴 집값 거품을 빼야 할 타이밍에 반대로 부양책만 내놓고 있는 것이다. 서민의 주거 안정을 위해서라면 세수 감소를 감내해 부자 감세 정책을 펼 게 아니라 재원을 투입해 공공 임대 주택을 지어 서민을 직접 타깃으로 삼는 방안을 강구해야 한다. 다주택자나 고가 주택자들에게 혜택을 줘 서민 주거를 안정시킨다는 쓰리쿠션식의 복잡한 논리를 내세우지 말아야 한다. 고가 주택자나 자산가 중심의 정책에 초점을 두면서 애꿎은 서민 핑계 좀 그만 대라는 탄식마저 나온다.

상위 계층이나 대기업에게 세제 혜택을 주고 정책을 지원해야 그릇에 담긴 물이 차고 넘쳐 결국 하위 계층과 중소기업도 수혜를 볼 수 있다는 낙수 효과를 기대할 수 있다는 논리는 현실에서 더는 통용되지 못한다. 낙수 효과가 현실로 이뤄지는 사례는 흔치 않다. 일각에서는 단 한 번도 그런 사례가 없었다고 혹평할 정도이다.

흔히 "주택 시장의 매수세가 실종됐다."는 것은 주택 소유자의 시각만 대변한 왜곡된 표현이다. 시장 분위기와 동떨어진 채 높은 매도 호가를 제시하고 있기 때문에 매수세가 붙지 않을 뿐이지, 적정한 매물이 생기면 내 집을 마련하려는 대기 수요는 충분히 존재한다. 정부가 추가 대책을 내놓을 것 같으니 버틸 때까지 좀 더 버티자는 심리가 생겨 주식 시장처럼 현재 가격이 형성되지 못하는 것이 아닐까.

어떤 아파트 가격이 들썩이고 있다는 뉴스도 마찬가지이다. 매수자가 희망 가격을 높게 불러 놓고 마치 그 가격에 거래가 이뤄지는 것처럼 호도할 때가 무척 많다. 호재가 생겼다고 당장 집값이 뛰고 있는 것처럼 몰아가지만, 그럴 때마다 인근 부동산 중개업자들의 한숨만 깊어진다. 집 주인들이 그나마 내놓았던 매물을 싹 거둬들이면서 거래는 전보다 심각한 침체에 빠지는 경우가 다반사이다. 더 오를 것 같으니까 팔지 않으려는 계산이었겠지만 아마 실속을 차리지 못했을 가능성이 높다. 증시에 무릎에 사서 어깨에 팔라는 격언이 있다. 어떤 시장이든 그 바닥과 고점을 알기 어렵기 때문이다. 주택을 처분하려고 마음먹었다면 호재가 생겼을 때가 가장 좋은 기회이다. 특히 요즘처럼 주택 시장이 불황기라면 말이다.

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