도서요약

도서정보

■ 책 소개

사람과 돈이 모이는 미국 부동산을 공부하라!

《미국 부동산을 알면 투자가 보인다》는 각 분야 현업에서 전문 면허를 가진 미국 부동산 전문가 5인이 ‘가장 안전하고 확실한 미국 부동산 투자’라는 소신으로, 20여 년의 미국 부동산 실무 경험을 녹여낸 국내 유일의 미국 부동산 백과사전이다. 단순한 정보나열이 아니라 미국 부동산 시장의 현재 흐름과 전망, 대체투자, 세법, 대출, 이민의 주제별로 심층분석하며 부의 사고방식까지 일깨워준다.

미국에 가지 않고 편하게 집에서도 달러 자산을 가지는 ‘랩톱 프로퍼티’부터, ‘미국 부동산 거래 절차’, 부동산 초보도 쉽게 접근할 수 있는 ‘DST 부동산’, ‘외국인 세액공제’, ‘외국인 대출 방법’, ‘미국 부동산 투자를 위한 비자 종류 선정’까지, 최고의 전문가들이 미국 부동산의 여러 핵심을 제시했다.

■ 저자

다이애나 킴

미국에서 부동산 투자회사를 운영하셨던 모친의 영향으로 어릴 때부터 부동산 투자 실전교육을 받았으며 미국 뉴욕/뉴저지 변호사로 활동했다. 현재는 (주)다부연의 대표로 미국 부동산 예비 투자자들의 법률 자문을 맡고 있으며 NYD 해외자산운용에서 자산운용 세법 법률자문을 하고 있다. 명망 높은 뉴욕경제문화포럼의 해외부동산 부문 대표를 맡고 있다. 미래경제문화포럼의 공동대표인 임대순 다부연 경영고문을 통해 협업을 받을 예정이며, 2022 대한민국 리더대상을 수상했다. 또한 스포츠 서울 혁신리더/미국 부동산 교육컨설팅 부문에서도 상을 받았으며 대한민국 최고기록인증원으로부터 국내 1호 미국 부동산 투자 매니저로 공식인증을 받았다.

에릭 나

테네시대학(University of Tennessee)에서 신문방송학과(Journalism and Electronic Media Major, BS in Communication)을 전공하고 2005년부터 재무상담사로 근무했으며 2009년에는 파이낸셜 매니저로 2020년까지 근무했다. 2021년에 이엠피 파이낸셜 네트워크(EMP Financial Network, Inc)라는 금융 회사를 설립해서 CEO, CFO, COO를 맡았다. EMP 파이낸셜은 한인 사회에 유일하게 대체투자(Alternative Investment) 부문의 정보를 제공하는 회사로 자리 잡고 있다. 2022년에는 자산운용 대표(EMP Wealth Management, LLC)도 겸임하면서 25명의 재정 전문가와 재무상담사를 두고있다.

조형민

미국 세무회계법인 티맥스 그룹(Tmax Group Inc.) 대표이사/미국 세무회계사/재무상담사/외국세무자문사. 2007년 노동부 산하 미국 국제공인 회계사교육과정 1기 국비 장학생으로 선발되었고 세무회계사 시험에 합격했다. 미국에 진출한 한국 기업 지사의 CEO, CFO 등을 역임하며 기업경영 노하우를 쌓았다. 2009년 미국 뉴저지주 비즈니스 컨설팅 회사 티맥스 그룹을 설립했고, 현재까지 국제조세전문 세무회계법인을 운영하고 있다. 2014년에 한국 국세청 외국세무자문사 자격증을 취득해서, 국제조세와 한미 조세조약 등에 관한 전문적인 자문을 확대했다. 2019년에 한국 티맥스 코리아를 설립한 후 한미 양국의 사업가들과 미국의 투자자들을 대상으로 한 세무회계와 법인 및 지사를 설립했다. 기타 미국 투자에 대한 원스톱 컨설팅을 제공하며, 유튜브 <미국 전문가 채널 티맥스>를 운영하고 있다.

김동용

(주)다부연 미국 부동산 연구소의 대표이자 NYD 해외자산운용의 공동대표이사이다. 전기공학과를 졸업하고 엔지니어로서 해외를 오가며 산업의 최전선에서 경험을 쌓았다. 또한 특수교육 석사 학위를 취득해서 특수교사로서 사명감을 가지고 장애학생들을 가르치며 사회적 약자를 돕는 많은 행사에 참여했다. 지금은 미국 부동산 투자 컨설턴트로서 부동산 건축에서 중요한 전기 기반시설에 대한 지식, 부동산에 대한 지식을 효과적으로 전달하기 위한 교육학적 지식을 충분히 활용하고 있다. 뉴욕경제문화포럼, 빅트리(VICTREE, 피해자통합지원사회적협동조합)의 멤버로 활동하고 있다.

한지혜

미국 유학파 출신으로 미국 명문 버지니아주립대학(University of Virginia)에서 심리학을 전공하고 뉴욕주에 위치한 호프스트라 법학전문대학원(Hofstra University School of Law)을 졸업했다. 뉴욕주 변호사로서 현재 법무법인 온조 미국 이민법 담당 변호사이다. 뉴욕에 있을 당시 한인들을 위한 미국 이민법 자문뿐만 아니라 실생활과 많이 밀접한 미국 민사법, 부동산법, 기업법 등 실무를 도맡았다. 덕분에 한국에서 미국 이민법 변호사로 현재 활동하면서 의뢰인들의 다양한 니즈를 파악하고, 직접 소통하며, 철저하게 미국 비자를 준비할 수 있도록 도와드리고 있다.

■ 차례

1장 미국 부동산 A to Z

나의 놀이터는 뉴욕 부동산 시장이었다

미국 부동산에 반드시 투자해야 하는 7가지 이유

고환율, 고금리, 고물가 3종 위기 세트…. 미국 부동산 시장은?

직접투자 vs. 현지법인 투자? 과연 어떤 방식으로?

뉴욕/뉴저지 부동산법 변호사가 알려주는 거래 절차

미국 부동산 투자 시 주의할 점! 돈은 버는 것보다 지키는 게 더 중요하다!

두려운 건 두려움 그 자체

2장 대체투자

대체투자란?

DST란?

DST의 장점은?

DST와 리츠의 차이점은?

DST 1031 익스체인지

DST에 대한 모든 것

양도세 750달러의 실화

3장 미국 부동산 세법

미국 부동산세는 누가 어떻게 징수하고 납부하나?

법인 설립 후 부동산 투자, 과연 실익이 있나?

지방세와 대출이자

이가 없으면 잇몸으로, 사회보장번호 없으면 개인 납세자 번호로

외국인 부동산 투자: 부동산세는 내고 소득세는 안 내는 아이러니

세법을 알면 부동산이 쉽다

4장 주택담보대출 모기지

초고금리 시대, 부동산 투자의 기로에 서서

고금리/고환율 상황에서 대출받아도 되나요?

한국에서 미국의 외국인 대출받는 방법

시장을 선점할 수 있는 최적의 타이밍

5장 이민법

미국 비자란 무엇인가?

미국 비자는 왜 받기 어려운가?

미국 체류 목적에 따른 비자의 종류

미국 부동산 투자 시 어떤 비자를 받는 게 좋을까?

미국 영주권 혜택과 의무사항

미국 변호사 선정 시 알아두면 좋은 팁

당신의 운명을 바꾸는, 미국 비자

용어사전

도서요약

미국 부동산을 알면 투자가 보인다

미국 부동산 A to Z
미국 부동산에 반드시 투자해야 하는 7가지 이유

미국 거래 과정은 한국과 달리 무척이나 복잡하고, 많은 전문가가 개입해서 안전하게 거래를 마무리할 수 있도록 돕는다. 그 때문에 한 달에서 석 달, 복잡한 케이스는 그 이상이 걸릴 수 있다. 체계적이지만 복잡하고 성격급한 한국인들 복장 터지게 오래 걸릴 수도 있으나 안전하고 깔끔하다.

하나씩 절차를 살펴보도록 하겠다.

예산 및 신용점수 확인

미국 부동산에 투자하겠다고 결정하게 되면, 제일 먼저 해야 할 일은 자신의 투자 가능한 예산을 검토하는 것이다. 주택담보대출을 받고자 한다면 자신의 신용점수와 소득 등을 체크해서 대출기관에서 얼마 정도 빌릴 수 있을지 확인해야 한다. 그래야 자신의 예산에 맞는 지역 및 매물을 선택하는 데 어려움을 겪지 않는다. 일반적으로 임대용 부동산인 경우 투자자의 개인소득이나 신용거래 내역보다는 해당 임대용 부동산에서 발생하는 임대료를 더 본다.

지역 및 주택형태 결정

자신의 예산에 맞는 지역을 선택해야 한다. 일반적으로 중부나 남동부 도시가 가격이 저렴한 편이다. 요즘 한국인들이 많이 투자하는 곳은 대표적으로 뉴욕, 뉴저지, 조지아, 텍사스, 캘리포니아 등이 있다. 조지아와 텍사스가 나머지 주들보다 부동산 가격이 낮다는 장점이 있으며 텍사스 같은 경우 주에 소득세가 없고 최근에 삼성이 들어가 인기가 많다.

먼저 어느 주로 갈지 선택 후 그 주의 어느 지역에 투자할지 선택해야 한다. 실거주용이라면 입지를 보면 될 것이고 임대용이라면 자신이 대상으로 하는 세입자를 생각해보면 지역을 고르는 데 도움이 될 것이다.

한국인이 호재라는 말이 있듯이 한국인들이 많이 거주하는 지역이 입지가 좋은 편이다. 학군도 좋고 깨끗하며 범죄율도 현저히 낮아 집값이 빨리 오른다. 그러니 구글이나 네이버 같은 포털 사이트에 한국인들이 많이 거주하는 주, 지역을 검색해보면 아이디어를 얻을 수 있을 것이다.

그다음에는 구매할 주거 형태를 결정하면 된다. 주택의 종류에 따라 이자율이나 실투자 금액이 달라질 수 있으니 잘 고민을 해보고 선택하길 바란다. 예를 들어 이자율은 콘도가 단독주택보다 높은 편이라고 한다. 한국은 아파트 불패라는 말이 있듯이 아파트가 인기가 많다. 하지만 미국은 다르다. 미국은 사생활을 중요시하는 문화 때문에 단독주택을 더 많이 선호한다. 하지만 단독주택은 토짓값도 포함이 되어 있기 때문에 비싼 편에 속한다. 그래서 신혼부부들이나 단독주택을 관리하기 힘들어하는 노인들은 타운하우스나 콘도를 선호한다.

에이전트 및 부동산법 변호사 선임

아무리 한국에서 많은 부동산 투자 경험이 있다고 하더라도, 미국 부동산 투자는 완전하게 새로운 세계라고 생각하면 된다. 미국은 체계적인 법의 테두리 안에서, 복잡한 절차와 안전장치 안에서 거래가 진행된다. 또한 모든 주가 그렇지는 않지만, 뉴욕이나 매사추세츠와 같이 많은 주에서는 부동산 거래를 진행하기 위해서는 변호사가 필요하다. 그리고 부동산법은 주법이기 때문에 주마다 법이 다르다. 그러므로 구입하고자 하는 부동산이 있는 주의 변호사와 부동산 에이전트, 즉 부동산 중개인을 선택해야 한다.

사전융자승인 받기

주택담보대출을 받아서 주택을 구입할 때 사전융자승인을 받기 전에 집을 알아보는 것은 추천하지 않는다. 일반적으로 판매자는 사전융자승인을 이미 받은 구매자를 선호한다. 사전융자승인을 받았다는 사실 자체가 이 구매자가 얼마나 구매에 진심인지 보여줄 수 있고 구매 능력도 증명이 되기 때문에 쉽게 말하면 “간만 보는 구매자”를 걸러낼 수 있기 때문이다.

사전융자승인을 받기 위해서는 대출기관에서 요구하는 서류들, 즉 구매자의 수입이나 신용점수 아니면 재정 능력을 증명하는 서류 등을 대출기관에 제출하면 된다. 그럼 자신의 융자 가능한 금액을 알 수 있고 거기에 맞는 매물을 찾을 수 있다.

매입할 부동산 찾기

이제 투자할 부동산을 본격적으로 찾아야 한다. 한국으로 치면 부동산 중개인인 리얼터(realtor)에게 의뢰해 집을 찾는데 리얼터들은 MLS라는 매물 정보 데이터베이스에 들어갈 수 있다. 질로우 같은, 일반인들도 들어갈 수 있는 매물 사이트에 올라온 정보는 대부분 MLS에서 가져온 내용으로 바로바로 업데이트되지 않았거나 정확성이 떨어질 수 있다. 그래서 리얼터가 준비해주는 MLS 데이터 내용들은 정확하기도 하지만 내용도 광범위하므로, 관심 있는 매물에 대한 필수 정보들을 거의 다 찾을 수 있다.

오퍼(입찰)

오퍼(Offer)란 구매자가 자신의 매입 의사를 매도자에게 표현하는 것을 의미한다. 선수 계약금과 함께 판매자에게 일종의 계약서 초본을 보내 자신의 매입 조건을 제시하게 된다. 이 또한 시장에 따라 다르다. 판매자 우위 시장에서는 한국으로 치면 커버레터와 구매자를 소개하는 동영상까지 제출해야 하는 경우도 있다.

뉴욕같이 부동산 거래에 변호사가 필요한 주의 경우, 이 단계부터 변호사의 개입이 시작된다. 판매자가 오퍼를 수락하면 여기서부터 구매자 변호사와 판매자 변호사의 협상이 시작된다. 변호사들이 서로가 원하는 조항을 넣고 원하지 않는 조건들을 지우며 본격적으로 협상을 시작하고, 자신들 의뢰인들의 이익을 대변하게 된다. 여기서 벌어지는 변호사들의 신경전이 대단하다. 컨틴전시(contingency)라고 위약금 없이 계약을 취소할 수 있는 조건들을 집어넣고, 위약금의 금액을 정하는 등 계약에 관련된 모든 일들이 이 단계에서 일어난다. 모든 조항들이 합의가 되면 이제 최종 계약서에 구매자와 판매자가 서명을 하게 된다.

에스크로 열기

최종 계약서에 서명했으니 이제 에스크로를 오픈할 단계이다. 미국은 판매자에게 직접 구매 금액을 지불하는 게 아니라, 제3자가 맡아 놓고 있다가 모든 거래단계가 마무리되면 이체가 되는 시스템이다. 쉽게 말하면 온라인 쇼핑이랑 비슷하다고 보면 된다.

주택검사

주마다 다른 디스클로저(Disclosure) 관련 법이 있다. 판매자는 판매자만이 알고 있는 부동산 관련된 정보를 구매자에게 모두 공개해야 한다. 다시 말해서 부동산의 가치에 영향을 끼칠 수 있는 사항들에 대해 구매자에게 공개해야 한다. 그렇지 않고 진행하게 되면, 법적인 문제가 생길 수 있다. 예를 들어, 비가 올 때마다 천장에 비가 샌다면 그 사실을 구매자에게 알려줘야 한다.

하지만 해당 법은 설명한 대로 판매자가 아는 사실만 공개할 의무가 있는 것이다. 예를 들어 하수구 수리업자인 친구가 판매자 집에 놀러 왔다가 해당 집 하수구가 문제가 있는 것 같다고 빨리 수리하라고 조언을 했다고 치자. 그럼 그 부분을 구매자에게 알려야 할까? 그렇지 않다. 하수구에 문제가 있을 수도 없을 수도 있기 때문이다.

이런 이유로 전문가를 고용해 주택검사(Home Inspection)를 해야 한다. 그리고 일반적으로 미국에서는 보통 주택검사는 반드시 하고 집을 구매한다.

주택감정평가

주택감정이란 주택의 현재 시세가 어떤지 확인하는 과정이다. 대출받는 경우 대출기관이 주택감정을 요구한다. 대출기관 입장에서는 대출자가 원리금을 갚지 못하는 경우 부동산을 압류해서 손실금액을 줄여야 하므로, 실제 부동산의 가치보다 더 대출해주고 싶지 않아 한다. 그런 이유로 실제 가치를 확인하고자 한다. 주택감정가는 집의 상태와 위치 그리고 시설 등을 검토하고 대출자의 부동산 구매가격이 적절한지 판단한다. 대출받지 않는 경우에도, 감정평가는 반드시 하고 구매하도록 나는 권장하고 있다.

컨틴전시 리무브(특약사항 제거)

판매자와 구매자는 각각 계약서에 컨틴전시 조항을 넣을 수 있다. 한국으로 치면 특약사항으로 볼 수 있을 것 같다. 다른 점은 미국 같은 경우 이 조항이 계약서 본문에 들어간다는 점이다. 이 조항에 따라 판매자와 구매자는 위약금 없이 계약을 취소할 수 있다. 일반적으로 에스크로를 연 후 약 15~17일 후에 이 조건들을 제거하고 계약을 100% 확정할 수 있는데 이걸 컨틴전시 리무브라고 한다. 확정한 후 합법적인 이유 없이 계약을 취소하려면 계약금을 물론 위약금까지 물어야 할 수도 있다.

주택보험

대출받는 경우 대출기관에서는 대출해주는 조건으로, 주택보험을 들라고 요구한다. 일반적으로 잔금 치르기 며칠 전이나 2주 전에 요청한다. 또한 보통 주택보험 1년 치를 클로징(거래 마지막 단계) 때 미리 납부하라고 요구하기 때문에 보험을 한 달 전에는 미리 알아 놓는 게 좋겠다.

최종주택검사

최종주택검사 단계에서 다시 한번 마지막으로 집 검사를 하게 된다. 판매자가 고쳐 주기로 했던 부분들이 모두 수리가 되었는지 처음 주택검사에서 아무 문제가 없었다면 그동안 다른 문제가 생긴 없는지 다시 한번 확인하는 단계이다.

융자승인 받기

구매자가 대출 신청을 한 후 융자승인을 받기까지는 일반적으로 한 달 정도 소요된다. 대출기관은 대출신청자, 즉 구매자의 원금상환능력을 평가하는데 은행거래명세 및 소득 증명(급여명세), 세금보고 등 많은 서류들을 검토한 후 융자승인을 한다. 승인이 나면 융자승인서류가 에스크로에 도착하고 대출신청자는 그 서류에 서명하게 된다. 이제 대출기관에서 에스크로 계좌로 자금을 송금해 줄 것이다.

자금 이체

이제 거의 다 왔다. 융자는 승인되어 에스크로 계좌로 들어가며 구매자도 융자를 제외한 나머지 금액을 에스크로 계좌로 송금한다. 에스크로 회사나 에스크로 계좌를 맡은 변호사가 각각 지급해야 할 것들을 정산한 후, 마지막에 거래가 마무리가 될 때 판매자에게 보낸다. 여기에는 판매자가 미리 낸 관리비나, 세금 등이 있겠다.

소유권 이전

클로일 전날이나 당일에 주담보 대출금이 에스크로 계좌에 송금이 된다. 입금 사실을 확인한 판매자 변호사는 소유권 이전 등기 신청을 하게 된다. 아침에 신청하면 오후에 이전되었다는 연락이 오는데 이때 혹시나 모를 소유권 분쟁을 사전 방지하기 위해서 타이틀 보험을 신청하기도 한다.

클로징

이제 진짜 거래의 마지막 단계인 클로징 날이다. 한국으로 말하면 잔금 치르는 날이다. 하지만 한국이랑 다른 점이 있다. 무슨 대기업 합병하는 모습을 연상시킨다. 판매자와 구매자 그리고 그들의 변호사들과 부동산 에이전트 등 많은 전문가들이 정해진 날짜에 만나 거래를 마무리하게 된다. 수많은 숫자와 서류들이 왔다 갔다 하며 서명할 서류들도 많다. 클로징 한다고 하면 보통 몇 시간은 걸릴 것을 예상하고 준비한다. 반나절 이상 걸리는 케이스도 있고 종일 걸리는 케이스도 있다. 그러니 이날은 몽땅 하루를 빼놓는 방법도 추천한다. 변호사들은 거래를 무사히 끝내면 샴페인을 터뜨린다. 그 정도로 복잡한 게 미국 부동산 거래 절차이다.

미국 부동산 세법
미국 부동산세는 누가 어떻게 징수하고 납부하나?

요즘 세상이 점차 온라인화 되어 가고 많은 정보를 인터넷이라는 곳에서 습득을 할 수 있는 요즘은 아메리칸드림이라는 것이 꼭 미국에 와야지 할 수 있는 것으로 생각할 필요가 없다. 미국에 지사를 창업해서 사업을 하거나, 여러 가지 오픈마켓을 입점해서 한국에서 직접 생산한 물건들을 온라인을 통해 미국까지 판매하는 등의 여러 가지 사업 형태가 온라인을 통해 가능한 것을 보면 그것이 현실인 것 같다.

특히 개인이 만들 수 있는 여러 가지 사업 중 재산화하고 사업화할 수 있는 분야가 바로 부동산 분야이다.

“소득이 있는 곳에 항상 따라다니는 것이 소득세이듯, 부동산을 보유하고 있으면 부동산세가 따라다닌다.”라는 것은 많은 분이 알고 있다. 그런데 정작 부동산을 소유하는 본인은 부동산세를 누가 부과하고, 어떻게 산정하며 납부는 어떻게 하는지를 모르고 있다면 정작 부동산세와 관련되는 문제가 생길 때는 정말 고구마를 먹는 답답함이 밀려오지 않을까?

따라서 미국 부동산 구매나 투자를 고민하는 사람은 반드시 알아야 할 바로 첫 번째가 부동산세가 무엇인지에 대한 전체적인 내용이 아닐까 한다.

우선, 부동산세가 무엇인지 알아야 한다. “재산”이라고 하는 용어에는 여러 가지 재산의 종류가 부수적으로 따라붙고, 그 재산 중에서도 일반적으로 주택이나 땅과 같은 부동산에 부과되는 세금을 부동산세라고 한다. 부동산세라는 개념이 재산세에 포함되는 부수적 의미이지만 재산세의 가장 보편적이고 큰 재산이라는 명목의 영역이 부동산이므로 미국에서는 거의 같은 의미로 사용되고 있다고 보아도 무방할 정도다.

미국 부동산세는 연방정부가 아닌 지방정부가 관리하고 있다. 주 정부 다음에 자치주 정부 이하 단위부터 관리가 되는데, 특히 각 도시 기준으로 세율이나 적용 방식이 다르다. 부동산세를 측정하는 각 지방정부는 각 도시의 특색에 맞게 학군이나 공공 편의 등의 지리적 이점을 감안해서 각 정부의 환경과 상황에 맞게 부동산세의 세율을 지방정부 규정으로 정한다. 따라서 매년 변경될 수 있고 때로는 연중에 변경이 되는 지역도 있다.

직접적으로 세금의 액수를 결정하는 부동산세의 부과 기준이 되는 것은 바로 집의 가치이다. 한국이나 미국의 가장 다른 점 중 하나는 미국의 경우 개인이 소유한 전체 부동산에 대한 과세가 없다는 저이다. 한국의 경우는 “종합 부동산세”라는 규정이 존재하지만, 미국은 부동산 각각의 가치에 따라서만 세금이 부과된다. 실제로 집이 거래되는 것을 “시장 가치(Fair Market Value)” 또는 “실거래가(Market Price)”라고 하고, 세금 부과 목적의 가치를 “공시지가(Tax Assessment Value)”라고 한다.

집은 실제 거주하는 주택과 주택이 지어진 땅으로 구분이 되는데, 각 지방정부가 고용한 전문 평가사정관이 집의 가치를 측정한다. 평가 사정관은 해당 주택의 공시지가를 측정한다. 통상 실거래가가 공시지가보다 큰 경우가 많은데, 이 두 가지로 평가가 되는 집의 가치 중 공시지가가 바로 부동산세의 세액을 계산하는 기준 가치가 된다.

대부분의 지방정부는 우편을 통해 각 주소지로 연 1회 해당 부동산과 땅에 대한 각각의 공시지가를 발송해 준다. 집의 소유주 입장에서 공시지가 평가 후에 해당 평가 가치가 너무 높게 측정되어 세금이 많이 부과되거나 부과될 우려가 있다면 재감정평가 요청도 가능하다.

그렇게 공시지가 평가 후에 부동산세를 부과하는 최종 액수가 결정된다. 결정된 세액을 납부하는 방식은 크게 두 가지로 구분되어 있으니 둘 중의 하나를 선택해서 각 지방정부에 납부하면 된다. 두 가지 방법이라는 것은 집 소유주가 직접 납부하는 방법과 모기지 은행을 통한 간접 납부 방법이다.

직접 납부하는 방법은 집 소유주가 통상 분기별로 납부하게 되는데, 지방정부에서 납부할 분기 납입 청구서를 해당 주소지로 보내준다. 타운에서 보내 준 청구서를 기반으로 소유주가 직접 타운 정부에 방문이나 우편으로 납부하는 것이다.

간접 납부하는 방법은 은행에서 모기지론으로 융자를 받아 집을 구매한 경우인데, 매월 은행에 납부하는 모기지 원금과 이자에 추가해서 월별 재산세 납부액을 계산한다. 그다음에는 해당 은행에서 주택 융자와 함께 관리되는 임시적인 에스크로 계좌를 통해 부동산세를 납부 관리해서 모기지 은행이 간접 납부를 해 주는 방식이다.

여기서 부동산세에 대한 세금 감면 혜택도 절대 놓쳐서는 안 되는 사안이다. 각 주 정부나 자치주 정부의 예산과 운영 방식에 따라서 감면 횟수나 규모가 다를 수 있는데, 부동산세를 납부하는 부동산 소유주들은 관할 정부에서 재산세 감면과 관련된 내용의 편지를 받게 된다.

이 내용은 꼭 편지로만 오는 것은 아니다. 대부분의 미국 정부 업무에 대한 고지서는 해킹이나 스팸 등의 부정을 방지하기 위해, 불편하지만 우편으로 공지나 업무 내용을 고지해주는 것이 보편적이다. 그러나 이런 부동산세 감면 혜택에 대해서는 관할 정부에서 전자 우편을 통해 고지해주기도 한다. 우편이든 전자 우편 방식이든 중요한 것은 해당 감면 혜택을 위해서는 개인이 직접 신청해야 하며, 개인 정보가 추가되어 신청하게 되어 있기 때문에 해당 내용이 정부에서 보낸 것이 맞는지 항상 잘 살펴보고, 감면 신청을 해야 한다. 즉, 어떤 신청 방식을 택하든 신청하지 않고 그냥 두면 혜택을 받을 수 없다는 의미이다.

주택담보대출 모기지
고금리/고환율 상황에서 대출받아도 되나요?

코로나19는 전 세계 인류의 육체적인 건강뿐만 아니라, 정신적인 건강도 빼앗아 갔다. 특히 한국은 고금리로 시작된 고환율로 인해 1990년대의 IMF나 국제금융위기급의 경제적 어려움이 닥칠 것이라고 예고하고 있다. 이런 상황에서 대출은 거의 불가능할 것으로 보인다.

미국은 어떨까? 미국은 기축통화국으로서 국가적 어려움이 닥칠 때면 달러를 더 찍어내 방어할 수 있었다. 그로 인해 인플레이션 등의 문제가 발생하면 금리를 올리면 된다. 반면 미국 외의 다른 국가들은 미국이 달러를 찍어낼수록, 금리를 올릴수록 고전을 면치 못한다. 강대국, 기축통화국의 화폐를 보유하고 있어야 할 가장 큰 이유가 여기에 있다.

‘고금리/고환율 상황에서 대출받아도 되나요?’라는 질문의 정답을 먼저 말하자면 ‘미국에서는 대출받아도 된다’이다. 특히 부동산 투자를 계획 중인 투자자들에게는 더욱 가능하며 꼭 대출을 이용해야 한다고 강조하고 싶다.

실거주자에게 융자금 75만 달러에 대한 이자 공제

그 이유로는 대출이자에 대한 공제를 들 수 있다. 미국은 사람이 살아가기 위한 요소인 의식주에 대해 매우 민감하다. 특히 집에 대해서는 정말 확실히 민감하다. 살아가기 위한 터전으로서 집을 구매한다고 하면, 융자금 75만 달러에 대한 이자를 모두 소득에서 공제해준다.

예를 들어, 100만 달러짜리 집을 25만 달러를 자기자본으로 하고, 75만 달러를 대출받아 구입했다고 가정하자. 만약 대출이자가 5%라고 한다면, 75만 달러의 5%인 3만 7,500달러가 소득세에서 공제가 되는 것이다. 원화로 약 5,250만 원(원-달러 환율, 1,400원 적용)이나 된다.

실거주하기 위한 집을 구매하기 위해 대출을 받는다면, 개인이 지불해야 할 이자를 국가가 대신 내며, 내 집 마련에 대한 부담을 최소화해 주는 것이다. 이 얼마나 감사하고 합리적인 시스템인가!

미국으로의 이민을 계획 중이라면, 렌트로 월세를 내가며 살기보다는 집을 구매하는 것을 추천하는 이유이다. 금리가 5%, 10%, 그 이상으로 넘어가도 대출이자 걱정 없이 원금만 갚아나가면 되기 때문이다.

실거주용 부동산 구매 시 대출받기 위해서는 대출기관의 통과의례를 거쳐야 한다. 대출금을 상환할 능력이 있는지 검증해야 한다. 대출이자는 자신이 벌어들인 소득에 대한 소득세에서 공제가 이루어지기 때문에, 소득이 적은 사람은 해당 혜택을 받지 못할 수도 있다.

임대용 부동산에 대한 대출이자 전액 공제

미국은 정부의 정책이나 사회적인 분위기를 살펴보면, 사업하는 이들에게 엄청난 혜택을 주고 있다. 이것은 부동산 임대업자에게도 마찬가지이다. 오히려 정부가 나서서 부동산 관련 산업을 더욱 권장하고 발전시킨다. 앞서 실거주자에게 대출금액 75만 달러에 대한 이자를 소득세에서 공제해준다고 했다.

‘임대 사업자에게는? 오히려 이자를 더 높게 받고 세금을 부과하는 게 아닌가’라고 생각할 수도 있겠지만, 아니다. 대출금액에 상관없이 모든 이자에 대해 공제를 해준다. 다시 한 번 말하자면, 미국에서 부동산 임대사업을 하겠다고 결정했으면 금리가 아무리 올라도 전혀 걱정할 필요가 없다. 모든 이자를 소득에서 공제해주니 말이다. 미국 부동산투자는 이자 없이 대출받는 것이나 다름없다.

한국에서 미국의 외국인 대출받는 방법

이런저런 규제가 많은 한국에서의 대출. 과연 미국에서는 어떨까? 미국으로 투자해야 하는 우리는 과연 미국의 대출시스템을 이용해서 큰 이익을 남길 수 있을까?

외국인 대출이 무엇인가?
-미국에서는 외국인도 정말 대출이 가능한가?

여러분들은 외국인 신분으로 미국에 투자하는 것이니, 무조건 투자용 주담보 대출상품을 이용해야 한다. 투자용 주담보 대출은 미국에 살고 있지 않고, 미국 국적이 아닌데 미국에 부동산을 사고 싶을 때 받을 수 있는 외국인 대출이다.

외국인 대출을 받을 때 대출기관이 꼭 살펴보는 가장 중요한 세 가지가 있는데 바로 월세 수입, 로케이션(입지), 다운페이먼트(실투자금)이다. 조건만 확실하다면 대출과 관련된 규제나 제한 없이 외국인도 대출받을 수 있.

미국은 전세가 없이 모두 월세로 이루어져 있다. 매달 받을 수 있는 월세를 예측해서 대출자가 대출 원리금을 감당할 수 있을지 판단한다. 또한 대출기관에서도 투자지역의 입지를 꼭 확인한다. 대출기관에서도 어쨌든 부동산 투자자에게 투자하는 입장이기 때문에, 향후 상승 가능성이 없고, 투자 가치가 없다고 판단되는 지역은 대출을 잘 승인해주지 않는다.

대출기관에서는 대출자에게 실투자금을 최소 30%를 요구한다. 더 적게는 25%까지 해주기도 하지만, 이는 대출기관이 위험부담을 갖고 시작을 하는 것이기 때문에, 보통 30%로 정한다. 따라서 외국인도 70%, 최고 75%까지 대출을 받을 수 있는 것이다.

* * *

본 정보는 도서의 일부 내용으로만 구성되어 있으며, 보다 많은 정보와 지식은 반드시 책을 참조하셔야 합니다.

경제경영